Hoe goed (of slecht) wonen is het in de Rand?
29/04/26
De Vlaamse Rand is een dichtbevolkt gebied met een huizenmarkt die onder grote druk staat. De prijzen zijn hoog, de kwaliteit niet altijd top. De nabijheid van Brussel maakt de zaken er niet eenvoudiger op.
Met de regelmaat van een klok verschijnen er rampberichten in de media: wonen wordt onbetaalbaar, de kwaliteit van onze woningen is ondermaats en de normen qua energiezuinigheid die Europa ons tegen 2050 oplegt, halen we niet. In de Vlaamse Rand zou het allemaal nog erger zijn. Daarvoor wordt vaak met een beschuldigende vinger naar Brussel gewezen: zowel arme als rijke Brusselaars zouden de stad ontvluchten en hun heil zoeken in de regio, waardoor zowel het (relatief) goedkope als het dure marktsegment aan woningen onder druk komt te staan.
Hoge lonen
Heel wat cijfers en onderzoeken geven een genuanceerder beeld. De prijzen van woningen zijn de laatste jaren en decennia inderdaad enorm gestegen. Alleen: ook de lonen zijn in die periode gestegen. Dus is de vraag vooral: betalen we in verhouding tot ons loon meer voor wonen?
Uit Het Grote Woonrapport van De Morgen blijkt dat de prijzen in België nog meevallen, in vergelijking met andere EU-landen. Over het algemeen is de hap die wonen uit ons budget neemt ook gestegen, maar slechts lichtjes. Het rapport Woonbeleid en woningmarkt in Vlaanderen vergeleken met buurlanden en de Belgische regio’s van het Steunpunt Wonen komt tot een vergelijkbare conclusie: de betaalbaarheid blijkt in Vlaanderen beter dan in de andere Belgische gewesten en de meeste buurlanden.
De vraag is vooral: betalen we in verhouding tot ons loon meer voor wonen?
Het zet de kaarten van huizenprijzen, waarop de Vlaamse Rand erg donker (= duur) kleurt, in een ander licht. In de top 10 van duurste gemeenten staan vijf gemeenten uit de Rand. Maar ook de lonen liggen hier hoger. Zowel hier als elders in Europa gaan mensen in of in de buurt van grote tewerkstellingspolen wonen, zoals Brussel, Antwerpen of Gent. Dat vooral de oostkant van de Rand erg duur is, komt niet alleen door de groene omgeving, maar ook doordat behalve Brussel ook universiteitsstad Leuven vlakbij is. Niet zelden zoeken mensen met een modaal loon hun heil dus verderop, in wat weleens ‘de tweede Rand’ wordt genoemd, waar het wat betaalbaarder wonen is.
Woonkwaliteit
Wat de kwaliteit die je voor al dat geld krijgt betreft, zegt David de Smalen, medeauteur van de Woonsurvey 2023 van het Steunpunt Wonen, het volgende: ‘Algemeen gesproken is er een positieve evolutie, al is het tempo daarvan de laatste vijf jaar afgenomen’. Hij wijst erop dat er een hardnekkig segment van zo’n 10% van woningen van slechte kwaliteit is, vaak bewoond door kwetsbare gezinnen. ‘Stel je even voor dat in je eigen straat een op de tien woningen in slechte staat is. Dat is toch niet weinig.’
Volgens Woonsurvey 2023 was de helft van de Vlaamse woningen niet conform de minimum kwaliteitsnormen opgelegd door het Gewest. Dat klinkt hallucinant. Maar, zo zegt de Smalen, 16% van die woningen was alleen niet in orde door de afwezigheid of foute installatie van rookmelders. Kijk je naar wooncomfort en basiskwaliteit op basis van indicatoren als vochtproblemen en overbezetting, dan is 89% van de Vlaamse woningen wel in orde.
Ook internationaal hoeft Vlaanderen zich niet te schamen. De graad van overbezetting ligt volgens het rapport Woonbeleid en woningmarkt in Vlaanderen bij ons een pak lager (zo’n 3%) dan het EU-gemiddelde (17,5%) en ook duidelijk lager dan in de ons omringende landen. Ook qua vochtproblemen (12,3%) zitten we onder het EU-gemiddelde (14,8%) en veelal ook iets lager dan onze buurlanden. Alleen op het gebied van energetische kwaliteit scoren we slechter dan onze buren, vooral door minder goed geïsoleerde daken en ramen.
Sinds 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting als je een woning koopt met EPC-label E of F. Die moet je binnen zes jaar renoveren tot minstens niveau D. De verwachting was dat dit zou leiden tot een prijsdaling van de minst energiezuinige woningen, maar volgens een studie van de Nationale Bank vorig jaar bleef die daling beperkt tot gemiddeld 2%. Bovendien heeft de Vlaamse regering de geleidelijke verstrenging van de renovatieverplichting eind 2024 weer losgelaten (waarbij vanaf 2028 gerenoveerd moest worden tot niveau C, vanaf 2035 tot B en vanaf 2040 tot A). Wat volgens een recente publicatie van Vito en EnergyVille weer leidde tot een prijsstijging van woningen met de labels E en F.
Lawaaierige regio
Ten slotte heeft Vlaanderen te kampen met flink wat geluidsoverlast. Vooral in de Vlaamse Rand kan het pas echt luid worden, met de luchthaven van Zaventem, de Ring rond Brussel en de vele autosnelwegen en spoorlijnen. Onze kennis van geluidsisolatie is voor verbetering vatbaar en in een luide regio als de onze geen overbodige luxe. Gevraagd naar geschikte maatregelen, kennen de meesten alleen ‘dubbelglas’. Terwijl er bijvoorbeeld verschillende soorten akoestisch glas beschikbaar zijn, aangepast aan het soort omgevingsgeluid. Ook het profiel, de plaatsing en gevel- en dakisolatie zijn van belang.
Tekst: Jan Haeverans
Foto: © FC
